Investissement canadien dans des biens immobiliers américains

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles des Canadiens achètent des biens immobiliers aux États-Unis.

L’achat de propriétés aux États-Unis nécessite une bonne compréhension des lois et des exigences fiscales pertinentes en vigueur aux États-Unis et au Canada. Une analyse de la mise en application de ces exigences à votre situation est donc primordiale.

Différences importantes entre les lois fiscales

Voici quelques différences entre les lois fiscales canadiennes et américaines :

• Il n’existe pas de taux d’impôt préférentiel applicable aux gains en capital aux États-Unis pour les sociétés par actions. Le recours à une société par actions pour détenir des biens immobiliers aux États-Unis n’est ainsi généralement pas souhaitable si l’appréciation du capital est l’un des objectifs.
• Une situation de double imposition sans compensation des crédits pour impôt étranger peut être engendrée si des Canadiens investissent aux États-Unis par l’intermédiaire de sociétés à responsabilité limitée ou d’échanges de biens équivalents aux États-Unis (aussi appelés échanges « 1031 » ou « Starker »).
• Les règles régissant le revenu étranger accumulé, tiré de biens (RÉATB) du Canada peuvent déclencher l’impôt canadien même si le revenu tiré de biens immobiliers aux États-Unis n’est pas rapatrié au Canada.
• Les droits successoraux aux États-Unis s’appliquent à la valeur nette des biens immobiliers aux États-Unis ainsi qu’à d’autres biens aux États-Unis détenus par des Canadiens à leur décès. Au Canada, seule la plus-value non réalisée des biens détenus au moment du décès est assujettie à l’impôt.

Sans être exhaustives, ces différences surprennent généralement les investisseurs canadiens et soulignent la nécessité d’obtenir des conseils appropriés en fiscalité américaine et canadienne auprès d’Andersen au Canada.

Processus de planification fiscale

Lorsque l’on désire planifier de futurs investissements dans des biens immobiliers aux États-Unis, il est important de déterminer d’abord la méthode qui sera employée afin de détenir les biens en question, c’est-à-dire par un particulier, par une société ou par tout autre intermédiaire. Chaque type de détention possède ses avantages et inconvénients, et il est important de toujours analyser ceux-ci d’une perspective canadienne et américaine. En effet, un type de détention pourrait être favorable d’un point de vue canadien, mais défavorable d’un point de vue américain. Il sera de plus important de tenir compte de vos objectifs d’acquisition de biens immobiliers aux États-Unis. En effet, une acquisition ayant pour but d’investir et de développer un bien immobilier ne sera pas planifiée de la même manière qu’une acquisition à des fins d’utilisation personnelle. Finalement, plusieurs autres facteurs pertinents se doivent d’être examinés dans ce type de planification, tels que le financement de l’acquisition de biens immobiliers aux États-Unis, la valeur nette de ces biens, la période de détention prévue ainsi que les modifications potentielles à votre statut de résidence fiscale.

Les Canadiens se doivent de tenir compte des lois et des exigences fiscales fédérales, étatiques et locales des États-Unis. L’obtention d’un revenu de location à l’égard d’un bien immobilier aux États-Unis nécessite généralement la préparation de déclarations de revenus et de formulaires fiscaux aux États-Unis ainsi que d’un plan d’intégration des résultats aux déclarations de revenus au Canada.

Les conseillers en fiscalité aux États-Unis fournissent souvent des conseils en planification fiscale américaine semblables à ceux qu’ils donneraient à un résident des États-Unis. Or, ces conseils ne tiennent pas compte des enjeux fiscaux canadiens auxquels un investisseur canadien fait face. Une telle situation peut donner lieu à une structure d’investissements inefficiente, qui peut doubler le taux d’imposition effectif applicable à l’exploitation et à la vente de biens immobiliers aux États-Unis.

Veuillez communiquer avec Andersen au Canada afin de déterminer votre stratégie d’investissements optimale d’un point de vue fiscal avant d’acquérir tout bien immobilier aux États-Unis. Nous serons en mesure de vous assister et de vous accompagner afin de confirmer la structure fiscale adéquate à mettre en place ou d’évaluer les différentes options qui s’offrent à vous. Nous vous fournirons des renseignements, des réponses et des solutions propres à votre situation, afin que vous puissiez optimiser vos rendements après impôts et réduire votre exposition aux droits successoraux.